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16- D- 0360
201 6 年
8 月
4 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
平和不動産株式会社
（
証券コ
ー
ド
：
8803）
【据置】
長期発行体格付
ＢＢＢ＋
格付の見通し
安定的
債券格付
ＢＢＢ＋
発行登録債予備格付
ＢＢＢ＋
■
格付事由
(1)
東京証券取引所などの各証券取引所、オフィスビル、商業施設、住宅の賃貸管理を主力事業として展開し
ている。加えて、収益用不動産の開発、運用およびマネジメント、住宅の開発および販売、不動産の仲介
などの不動産ソリューション事業なども手がけている。なお、11
年
2
月に三菱地所と資本業務提携契約
を締結、同社の所有株数割合は 10. 7％であり、筆頭株主となっている。
(2)
旗艦ビルである東京証券取引所ビル（東証ビル）の段階的な賃料引き下げの影響を受けながら、全社収益
は底堅く推移しているが、保有ビルや開発不動産などの売却益による底上げの面も否めない。主力である
賃貸事業による収益力の向上には、兜町再開発などの寄与が必要とみられ一定の時間を要する見通し。財
務構成は引き続き改善しており、当面はその方向性を維持するもの想定している。以上を勘案し、格付を
据え置き、見通しを安定的とした。
(3)
17/ 3
期営業利益は
85
億円（前期比
2. 8％増）となる見通し。既存物件の収益改善や新規物件の寄与があ
るものの、前期計上した名古屋丸の内平和ビルや賃貸住宅の売却の反動減によって、賃貸事業は減益とな
る見込みである。一方、不動産ソリューション事業では、マネジメントフィーが安定している上、開発不
動産の売却を見込むことで、全体収益を下支えする見通しである。なお、兜町再開発については、対象エ
リア内の用地取得が進捗しており、16
年中に都市計画が提案される予定であるが、引き続きプロジェク
トの進捗状況をフォローしていく。
(4)
財 務 構 成 は 安 定 し て お り 、 継 続 的 に 改 善 し て い る 。 リ ー マ ン シ ョ ッ ク 後 の
10/ 3
期 末 に 自 己 資 本 比 率
19. 2％、ネット D/ E レシオ 2. 93 倍まで悪化したが、16/ 3 期末では自己資本比率 32. 3％、ネット D/ E レシ
オ
1. 53
倍まで改善している。兜町再開発の用地取得などの投資などはあるものの、投資方針は慎重であ
り、兜町再開発の投資が本格化するまでは財務改善の方向性を維持するものとみられる。
（担当）窪田
幹也・里川
武
■
格付対象
発行体：平和不動産株式会社
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付
BBB+
安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 18 回無担保社債（社債間限定同
順位特約付）
70 億円
2012 年 9 月 4 日
2016 年 9 月 2 日
0. 99%
BBB+
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
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格付提供方針に基づく
その他開示事項
1.
信用格付を付与した年月日：2016 年 8 月 1 日
2.
信用格付の付与について代表して責任を有する者：島田
卓郎
主任格付アナリスト：窪田
幹也
3.
評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R
のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」
（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4.
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本 件 信 用 格 付の 付 与 にか か る方 法 の 概 要 は、 J C R
の ホ ー ムペ ー ジ （ http:/ / www. jcr. co. jp） の 「 格 付 方針 等 」 に 、
「コーポレート等の信用格付方法」
（2014 年 11 月 7 日）
、
「不動産」
（2011 年 7 月 13 日）として掲載している。
5.
格付関係者：
（発行体・債務者等）
平和不動産株式会社
6.
本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての
J C R
の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R
が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7.
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8.
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R
は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9.
J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■
留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■
用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■
NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
